买卖双方一旦签订了合法有效房屋买卖合同，双方当事人的行为就将会受到合同的约束，双方均应严格按照合同的约定行使权利义务，如果双方想要反悔，就会构成违约。实际中基于房价上涨，卖方容易违约，此时，买方如何的救济途径有哪些?

   一、卖方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同

   在签订房屋买卖合同后，卖方主动毁约时，买方若不同意卖方交违约金了事，可要求卖方继续履行合同。根据《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第110条同时规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，除法律或事实上不能履行、强制履行费用过高等情形外，对方仍可要求继续履行。

　卖方作为房屋的出售方，应当按照合同约定履行交付房屋等义务，当卖方基于房屋价格上涨等原因违约时，买方完全可以不行使解除权，而要求卖方继续履行房屋买卖合同。

    二、在房屋买卖合同不能继续履行时，买卖合同中既约定违约金，又约定定金的，卖方违约时，买方可以选择适用，即违约金和定金只能二选一，买方可以选择适用违约金或者定金条款来维权。如果，卖方选择适用定金条款时，应当注意的是：第一，定金应当书面约定，且约定的是定金，而非订金；第二，定金应当实际交付；第三，定金金额不能超过主合同标的额的20%，超过部分无效。

    当买家选择适用违约金条款时，要根据实际情况，充分考虑合同中约定的违约金条款是否能全部得到法院的支持。合同法规定:当合同中约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。即违约金可以根据实际损失请求依法调整。

    三、当约定的违约金不足以弥补损失时，可以要求卖方赔偿损失

   根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第97条规定，合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

   因卖方的违约行为，致使买方需要重新再去购房，在房价节节攀升的当下，买方需要额外承担房价上涨的不利因素，即无法再以合同约定的价格买到与系争房屋相同或者相似的房屋，此时，买方的实际损失远远高于约定的违约金，故买方可以要求卖方承担损害赔偿责任，要求其赔偿因其违约行为给自己造成的超过违约金金额部分的损失，依据司法实践，确定房屋涨跌的损失，具体可以参照以下方式：

  1、若双方有约定的，从其约定；

   2、若双方无法协商约定的：（1）原则上可以比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（2）若无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

    买方作为守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

   因而，在双方签订了合法有效的房屋买卖合同的情况下，卖方违约并不只是需要支付违约金那么简单，买方可以根据实际情况选择对自己最有利的救济方式。

孙晓东律师网,上海合同律师,上海婚姻律师,上海房地产律师,上海继承律师,上海继承纠纷律师,上海合同纠纷律师,上海专业离婚律师,上海房产纠纷律师,上海遗产继承律师,上海律师事务所,上海好的律师事务所,律师事务所,上海公司律师,上海刑事律师,上海动迁律师,上海债务纠纷律师,上海劳动纠纷律师,上海交通事故律师,上海知识产权律师,上海知识产权纠纷律师,上海商标专利律师,上海商标专利纠纷律师,公司股权律师,公司股权纠纷律师,企业法律顾问,应收账款管理,知识产权纠纷,民事纠纷,商业纠纷,公司纠纷,公司诉讼,合同纠纷,商标专利纠纷